Najem okazjonalny, zwykły czy instytucjonalny – czym się różnią

Jeśli w ogłoszeniu albo w projekcie umowy widzisz „najem okazjonalny”, przed spotkaniem ustal trzy rzeczy: jaki lokal zastępczy wskażesz, kto zapłaci notariuszowi i czy właściciel zgłosi umowę do urzędu skarbowego. Od tego zależy, czy w ogóle możesz podpisać taką umowę i jak będzie wyglądało ewentualne wypowiedzenie. Ogólne zasady czytania umowy opisujemy w poradniku umowa najmu – na co zwrócić uwagę.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny regulują art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów (uopl). Może go zawrzeć tylko właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być na czas oznaczony, najwyżej 10 lat. Umowę i każdą jej zmianę trzeba spisać, inaczej są nieważne (art. 19a ust. 6).

Różnica wobec zwykłego najmu dotyczy ochrony lokatora. Do najmu okazjonalnego stosuje się tylko kilka przepisów uopl (art. 19e). Nie obowiązuje między innymi zasada, że właściciel może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn ustawowych, tryb podwyżek czynszu z art. 8a ani zakaz eksmisji zimą. Kiedy umowa się skończy, a ty się nie wyprowadzisz, właściciel nie musi wygrywać procesu o eksmisję. Wystarczy mu klauzula wykonalności do twojego oświadczenia notarialnego.

Wszystko to działa pod jednym warunkiem: właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego. Bez zgłoszenia najem okazjonalny traci swoje szczególne skutki, o czym piszemy niżej.

Co podpisujesz u notariusza przy najmie okazjonalnym?

Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się trzy dokumenty (art. 19a ust. 2):

1. twoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddajesz się egzekucji i zobowiązujesz się opróżnić i wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela;
2. wskazanie innego lokalu, w którym zamieszkasz, jeśli dojdzie do eksmisji;
3. oświadczenie właściciela tego lokalu (albo osoby, która ma do niego tytuł prawny), że zgadza się na twoje zamieszkanie tam razem z osobami, które z tobą mieszkają.

Samej umowy najmu nie podpisuje się u notariusza. Do kancelarii idziesz tylko ty, żeby złożyć oświadczenie. Akt notarialny, w którym dłużnik poddaje się egzekucji, jest tytułem egzekucyjnym (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Po nadaniu klauzuli wykonalności działa więc podobnie jak wyrok eksmisyjny.

To oświadczenie nie pozwala właścicielowi wyrzucić cię w dowolnej chwili. Może z niego skorzystać dopiero wtedy, gdy umowa wygaśnie albo zostanie skutecznie wypowiedziana, a ty mimo to się nie wyprowadzisz (art. 19d ust. 1–2). Przed podpisaniem sprawdź, czy adres lokalu, dane stron i data umowy w akcie zgadzają się z umową najmu.

Lokal zastępczy: jaki adres możesz wskazać?

Wskazujesz lokal, w którym zamieszkasz, gdyby komornik musiał cię wyprowadzić. Zwykle jest to mieszkanie rodziców, innej rodziny albo znajomych. Jego właściciel podpisuje oświadczenie, że się na to zgadza. Wynajmujący może zażądać, żeby podpis na tym oświadczeniu był poświadczony notarialnie (art. 19a ust. 2 pkt 3), więc ta osoba może też musieć odwiedzić notariusza.

Ustawa nie wymaga, żeby lokal zastępczy był w tym samym mieście, i nie określa jego wielkości. Warunki stawia za to wynajmujący: to on decyduje, czy przyjmie adres na drugim końcu Polski. Z adresem za granicą może być trudniej, bo polski komornik nie przeprowadzi tam eksmisji. Zapytaj o to przed wizytą u notariusza.

Jeśli stracisz możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, na przykład rodzice sprzedadzą mieszkanie, masz 21 dni od dowiedzenia się o tym, żeby wskazać nowy lokal i przedstawić nowe oświadczenie jego właściciela. Inaczej wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej 7-dniowym terminem (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).

Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym i kto płaci?

Za oświadczenie o poddaniu się egzekucji notariusz może wziąć najwyżej 1/10 minimalnego wynagrodzenia (art. 19a ust. 7). Przy płacy minimalnej 4806 zł w 2026 roku limit wynosi 480,60 zł netto, czyli 591,14 zł z 23% VAT. Kwota zmienia się co roku razem z płacą minimalną: od 1 stycznia 2027 r. płaca minimalna wynosi 4950 zł, więc limit wzrośnie do 495 zł netto (608,85 zł z VAT).

Do taksy dochodzą opłaty z rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, podwyższone od 5 listopada 2026 r.:

• wypisy aktu – najwyżej 12 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (wcześniej 6 zł), zwykle jeden dla ciebie i jeden dla właściciela;
• poświadczenie podpisu na oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego, jeśli wynajmujący tego żąda – najwyżej 60 zł netto (wcześniej 20 zł).

To stawki maksymalne. Notariusz może policzyć mniej, więc przed umówieniem terminu zapytaj o cenę w kilku kancelariach.

Ustawa nie mówi, kto pokrywa ten koszt. Oświadczenie składa najemca, ale w praktyce płaci różnie: najemca, właściciel albo obie strony. To sprawa do negocjacji: możecie podzielić kwotę na pół albo rozliczyć ją w pierwszym czynszu. Ustalenie zapiszcie w umowie. Pozostałe wydatki na start, czyli kaucję, pierwszy czynsz i ewentualną prowizję, policzysz w kalkulatorze kosztów najmu.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego – co, jeśli go nie ma?

Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, żeby zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania (art. 19b ust. 1). Termin liczy się od początku najmu, a nie od podpisania umowy. Na twoje żądanie właściciel musi pokazać potwierdzenie zgłoszenia (art. 19b ust. 2).

Bez zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i 19d, czyli przepisów o czynszu i eksmisji na podstawie aktu notarialnego (art. 19b ust. 3). Wyłączenie reszty ustawy z art. 19e też działa tylko przy zgłoszonej umowie, więc do niezgłoszonego najmu okazjonalnego stosuje się całą ustawę o ochronie praw lokatorów, jak do zwykłego najmu. Właściciel nie dostanie też klauzuli wykonalności, bo potwierdzenie zgłoszenia musi dołączyć do wniosku (art. 19d ust. 4 pkt 3).

Dlatego po dwóch tygodniach od wprowadzenia się poproś o kopię potwierdzenia. Dowiesz się z niej, na jakich zasadach naprawdę mieszkasz.

Ile może trwać najem okazjonalny i jaka może być kaucja?

Najem okazjonalny zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego czasu umowa wygasa sama, bez wypowiedzenia (art. 19d ust. 1).

Właściciel może uzależnić najem od kaucji. Nie może ona przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu liczonego według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 4). Przy zwykłym najmie limit to 12 czynszów. Kaucja zabezpiecza to, co będziesz winien właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, a także ewentualne koszty egzekucji. Wraca w ciągu miesiąca od wyprowadzki, po potrąceniu tych należności (art. 19a ust. 5).

Do najmu okazjonalnego stosuje się też art. 6 ust. 3 uopl o waloryzacji. Jeśli czynsz w trakcie najmu wzrósł, kaucja wraca w kwocie przeliczonej według nowego czynszu, ale nigdy niższej niż wpłacona. Więcej o rozliczaniu kaucji przeczytasz w poradniku o kaucji za mieszkanie, a o dokumentowaniu stanu mieszkania w poradniku o protokole zdawczo-odbiorczym.

Czynsz, opłaty i wypowiedzenie w najmie okazjonalnym

Właściciel może podnieść czynsz wyłącznie na warunkach zapisanych w umowie (art. 19c ust. 2). Jeśli umowa nic nie mówi o podwyżkach, czynsz zostaje taki sam do jej końca. Szukaj konkretów: o ile, od kiedy i jak często, na przykład raz w roku o wskaźnik inflacji podany przez GUS.

Oprócz czynszu właściciel pobiera tylko opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19c ust. 1). Ustawa definiuje je jako opłaty za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8). Opłata do wspólnoty czy fundusz remontowy do nich nie należą, więc zapłacisz je tylko wtedy, gdy umowa tak mówi.

Właściciel może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca, jeśli mimo pisemnego upomnienia używasz lokalu niezgodnie z umową, masz zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności (po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie) albo podnająłeś lokal bez jego pisemnej zgody (art. 11 ust. 2 pkt 1–3). Ograniczenie wypowiedzenia do przyczyn ustawowych (art. 11 ust. 1) tu nie obowiązuje, więc umowa może przewidywać także inne przyczyny wypowiedzenia (art. 673 § 3 k.c.). Przeczytaj je uważnie i nie zgadzaj się na ogólniki w rodzaju „z ważnych powodów”.

Ty możesz wypowiedzieć umowę na czas oznaczony tylko w przypadkach wpisanych do umowy albo bez terminów, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu (art. 682 k.c.). Jeśli umowa milczy, wcześniejsza wyprowadzka wymaga zgody właściciela. Prawo do wypowiedzenia dla siebie warto więc wynegocjować przed podpisaniem.

Wizyty właściciela regulują te same przepisy co w zwykłym najmie (art. 10 ust. 1–3). Przy awarii musisz udostępnić lokal od razu, a na przegląd mieszkania właściciel wchodzi po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Co zrobić, jeśli nie masz lokalu zastępczego?

Bez wskazanego lokalu i zgody jego właściciela nie da się zawrzeć najmu okazjonalnego. Masz kilka wyjść:

• poproś o zgodę kogoś z rodziny albo znajomych, kto ma mieszkanie i ufa ci na tyle, żeby podpisać oświadczenie;
• zaproponuj właścicielowi zwykłą umowę najmu, na przykład z wyższą kaucją (do 12 czynszów) albo z poręczycielem;
• poszukaj mieszkania u firmy, która wynajmuje w formie najmu instytucjonalnego, gdzie lokal zastępczy nie jest potrzebny;
• rozważ pokój we wspólnym mieszkaniu – w ofertach pokoi na wynajem łatwiej trafić na zwykłą umowę, a przy okazji poznasz przyszłych współlokatorów.

Mieszkania od różnych typów wynajmujących znajdziesz w wyszukiwarce ofert. W rozmowie z właścicielem od razu zapytaj, jaką umowę proponuje.

Jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym?

Eksmisja przy zgłoszonym najmie okazjonalnym przebiega bez procesu o opróżnienie lokalu:

1. Umowa wygasa z końcem okresu, na jaki ją zawarto, albo rozwiązuje się po upływie wypowiedzenia (art. 19d ust. 1).
2. Jeśli się nie wyprowadzisz, właściciel doręcza ci pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Musi w nim wskazać umowę, przyczynę jej ustania i termin wyprowadzki – co najmniej 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 2–3).
3. Po upływie tego terminu właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności twojemu aktowi notarialnemu. Dołącza żądanie z dowodem doręczenia albo nadania listem poleconym, dokument potwierdzający jego prawo do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4). Sąd rozpoznaje wniosek najpóźniej w 3 dni (art. 781¹ k.p.c.).
4. Z tytułem wykonawczym właściciel idzie do komornika, który wzywa cię do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie (art. 1046 § 1 k.p.c.).
5. Jeśli i wtedy się nie wyprowadzisz, komornik przeniesie cię do lokalu wskazanego w umowie (art. 1046 § 4 k.p.c.). Przy zgłoszonym najmie okazjonalnym nie przysługuje ci pomieszczenie tymczasowe (art. 25d pkt 2 uopl), więc gdy nie da się tam zamieszkać, trafisz do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5¹ k.p.c.).

Zakaz eksmisji od 1 listopada do 31 marca (art. 16 uopl) dotyczy wyroków sądowych i nie jest na liście przepisów stosowanych do najmu okazjonalnego, więc eksmisja może się odbyć także zimą. Za każdy miesiąc mieszkania po końcu umowy płacisz odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby dostać za lokal, a jeśli to nie pokrywa jego strat, także odszkodowanie uzupełniające (art. 18 ust. 1–2 uopl).

Jeśli uważasz, że klauzula została nadana bezpodstawnie, na przykład umowa jeszcze trwa, działaj szybko. Na postanowienie o klauzuli przysługuje zażalenie, a ty masz na nie tydzień od doręczenia zawiadomienia o wszczęciu egzekucji (art. 795 § 1–2 k.p.c.). Jeśli klauzulę nadał referendarz sądowy, zamiast zażalenia składasz skargę, w tym samym terminie (art. 795 § 3 k.p.c.). Niezależnie od tego możesz wnieść powództwo przeciwegzekucyjne (art. 840 k.p.c.). Bezpłatną poradę dostaniesz w punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej w swoim powiecie.

Czym jest najem instytucjonalny i czym różni się od okazjonalnego?

Najem instytucjonalny (art. 19f–19j uopl) to odpowiednik najmu okazjonalnego dla wynajmujących, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali: firm, ale też osób fizycznych z taką działalnością. Umowa jest na czas oznaczony i może trwać dłużej niż 10 lat, bo nie stosuje się do niej art. 661 § 1 k.c.

Tu także podpisujesz u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, ale nie wskazujesz lokalu zastępczego. Zamiast tego przyjmujesz do wiadomości, że w razie eksmisji nie przysługuje ci lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe (art. 19f ust. 3). Kaucja wynosi do 6 czynszów, a jeśli spóźnisz się z płatnością, właściciel może pokryć zaległość z kaucji jeszcze w trakcie najmu – wtedy musisz ją uzupełnić (art. 19f ust. 7–8). W żądaniu opróżnienia lokalu termin wynosi co najmniej 14 dni, a wynajmujący może powołać się tylko na przyczyny podane w tym piśmie (art. 19i ust. 3–4). Umowy nie zgłasza się do urzędu skarbowego.

Najem okazjonalny a zwykły i instytucjonalny – tabela

Porównanie dotyczy najmu okazjonalnego zgłoszonego do urzędu skarbowego.

Na co uważać przed podpisaniem najmu okazjonalnego?

• Sprawdź w księdze wieczystej, czy wynajmujący jest właścicielem. Najem okazjonalny może zawrzeć tylko osoba fizyczna; jeśli stroną jest firma, właściwa będzie umowa zwykła albo instytucjonalna.
• Porównaj akt notarialny z umową: adres lokalu, dane stron i datę umowy.
• Przeczytaj zapisy o podwyżkach czynszu i o tym, jakie opłaty płacisz oprócz czynszu.
• Sprawdź przyczyny wypowiedzenia w umowie i dopilnuj, żeby były też takie, z których możesz skorzystać ty.
• Ustal na piśmie, kto płaci notariuszowi.
• Wpłać kaucję przelewem z tytułem, który ją opisuje, i spisz protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.
• Po 14 dniach od wprowadzenia się poproś o potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Jeśli coś w umowie wydaje się podejrzane, na przykład właściciel chce kaucji przed obejrzeniem mieszkania, zajrzyj do poradnika o oszustwach przy wynajmie mieszkania.